Zion Oasis — Almádena, Lagos

Sumário Executivo

O Zion Oasis é um empreendimento residencial de 36 moradias contemporâneas em Almádena, no concelho de Lagos, numa área com forte procura residencial e oferta limitada de novos projetos. O conjunto reúne moradias T2 com 124 m² e T3 com 140 m², todas com espaços exteriores e piscina privativa, próximo das praias de Burgau, Salema e Praia da Luz.

O projeto integra o pipeline da Luminous Vanguard, empresa do grupo Audaces Capital. O grupo atua na originação, estruturação, promoção, financiamento e desenvolvimento de projetos imobiliários, combinando disciplina de investimento e experiência direta de execução.

A equipa promotora reúne mais de 25 anos de experiência em construção, engenharia e gestão de projetos de grande dimensão. Walter Sousa participou na gestão de mais de €600 milhões em projetos imobiliários para organizações como Matexi, Jacques Delens, CT Blaton, CIT Blaton, Yann Deniel e BESIX. Paulo Vendrame possui mais de 25 anos de experiência na Nestlé, com liderança de CAPEX, fábricas e linhas de produção, e exerce atualmente funções de Vice-Presidente na Purina.

Experiência profissional conforme informação disponibilizada pela administração.

Análise de Mercado

Almadena, Lagos

Cerca de 10 km do centro de Lagos e 90 km do Aeroporto de Faro. Acesso rápido às praias de Burgau, Salema e Praia da Luz, aos três campos de golfe e à infraestrutura internacional.

Dados SIR (Lagos)

Preço Médio: €5.220/m²
Relatório de referência: SIR, abr. 2026

Absorção & Demanda

Velocidade de vendas de 7 a 9 meses. Forte demanda internacional por moradias com piscina e escassez de oferta nova.

Comparáveis na Zona

Comparáveis de Mercado Completos

14 Imóveis Analisados

Localização	Tipologia	Área (m²)	Preço Total (€)	Preço/m²	Fonte	Estado
ZION OASIS	T2 / T3	124 - 140	549.700 - 826.677	4.433 - 5.905	Projeto	Nosso Projeto
Lagos Premium Residence	T3	120	750.000	6.250	Idealista	100% Vendido
Salema Beach Villas	T3	110	680.000	6.182	Idealista	Em Venda
Burgau Sea Gardens	T3	140	850.000	6.071	Idealista	Em Venda
Meia Praia Resort	T2	85	480.000	5.647	Idealista	100% Vendido
Luz Residence	T2	95	520.000	5.474	Idealista	100% Vendido
Espiche Gardens	T3	125	690.000	5.520	Idealista	100% Vendido
Salema Ocean View	T3	135	780.000	5.778	Idealista	100% Vendido
Moradia Almadena (SIR Ref.)	T2	105	550.000	5.238	Idealista	100% Vendido
Burgau Sunset Villas	T2	90	460.000	5.111	Idealista	100% Vendido
Luz Heated Pool Residence	T3	145	720.000	4.965	Idealista	100% Vendido
Espiche Golf Houses	T2	105	500.000	4.800	Idealista	Em Venda
Lagos Garden Homes	T3	130	620.000	4.769	Idealista	100% Vendido
Burgau Sea Gardens T2	T2	163	598.000	3.670	Viridis	Em Venda

*Referências indicativas de anúncios públicos consultados até maio de 2026. Preços, disponibilidade e estado não foram independentemente confirmados.

Ficha Técnica

Dimensão

15.270 m² de área total · 5.937 m² na soma dos 36 lotes · 4.800 m² de construção

Unidades

36 moradias: 15 T2 e 21 T3, distribuídas por lotes individuais

Estacionamento

Vagas de estacionamento em via pública

Características

Construção LSF, Certificação A+, Piscina Privativa, Jardim.

Envolvente

Lagos a cerca de 10 km · Burgau a 4 km · Praia da Luz a 6 km · Salema a cerca de 10 km. Espiche Golf a cerca de 5 km · Boavista Golf a 8 km · Santo António Golf a 9 km.

Documentação

Quadro sinóptico

36 lotes e áreas

Plantas e projetos

Peças desenhadas

Estudo de mercado

Comparáveis e procura

Mix de Tipologias

Tipologia Área / lote

15x T2

124 m²
lote de 123,50 m²

21x T3

140 m²
lotes de 138 a 297 m²

Estrutura Financeira

Custos & Investimentos

7.1 Custos & Investimentos (CAPEX Detalhado)

Descrição	m²	Custo/m²	Custo %	Custos (€)	Taxas	Custo Taxas (€)	Total (€)	% CAPEX
AQUISIÇÃO
Aquisição da Propriedade	15.270	€ 64,83	-	990.000,00	7,30%	72.270,00	1.062.270,00	7,54%
CONSTRUÇÃO E DESENVOLVIMENTO
Área Bruta Construída do Projeto	4.800	€ 1.672,26	-	8.026.854,20	6,0%	481.611,25	8.508.465,45	57,70%
Infraestrutura e Arruamentos	4.800	€ 200,87	-	964.165,15	6,0%	57.849,91	1.022.015,06	7,26%
Projetos Arquitetônicos + Especialidades	-	-	-	280.000,00	23,0%	64.400,00	344.400,00	2,45%
Gestão, Salários, Infra-estrutura Empresa, BDI	-	-	3,50%	877.003,43	23,0%	201.710,79	1.078.714,21	7,32%
Render em 3D - Studio 5D	4.800	-	0,50%	46.215,10	23,0%	10.629,47	56.844,57	0,40%
Gestão e Fiscalização de Obras	4.800	-	2,00%	184.860,39	23,0%	42.517,89	227.378,28	1,61%
Seguros de Obras	4.800	-	0,75%	69.322,65	23,0%	15.944,21	85.266,85	0,61%
Serviços de Concessionárias	-	-	0,80%	73.944,15	23,0%	17.007,16	90.951,31	0,65%
Licenças + TRIU + Compensação CML	4.800	-	-	30.000,00	23,0%	6.900,00	36.900,00	0,26%
Custos Administrativos e Garantias Bancárias	-	-	0,50%	46.215,10	0,0%	-	46.215,10	0,33%
COMERCIALIZAÇÃO E FINANCEIROS
Custos de Vendas (Comissões)	-	-	5,00%	1.252.862,04	23,0%	288.158,27	1.541.020,31	10,45%
Custos Financeiros	-	-	-	450.000,00	23,0%	103.500,00	553.500,00	3,75%
Custos Jurídicos	-	-	0,30%	75.171,72	23,0%	17.289,50	92.461,22	0,63%
Subtotal Custos	-	13.366.613,54	-	1.379.788,37	-	-	14.746.401,91	-
TOTAL CAPEX	-	13.366.613,54	-	1.379.788,37	-	-	14.746.401,91	100,00%

7.2 Receitas Projetadas (VGV)

Unid.	Tipo	Área (m²)	€/m²	Preço (€)
T3 — 140m² · 21 Unidades
1	T3	140 m²	4,551	637,100
3	T3	140 m²	4,945	692,300
5	T3	140 m²	4,870	681,835
7	T3	140 m²	4,870	681,835
9	T3	140 m²	5,114	715,927
11	T3	140 m²	5,114	715,927
13	T3	140 m²	5,114	715,927
15	T3	140 m²	5,114	715,927
17	T3	140 m²	5,114	715,927
19	T3	140 m²	5,266	737,179
21	T3	140 m²	5,589	782,460
22	T3	140 m²	5,425	759,517
23	T3	140 m²	5,425	759,517
24	T3	140 m²	5,579	781,011
25	T3	140 m²	5,579	781,011
26	T3	140 m²	5,425	759,517
27	T3	140 m²	5,905	826,677
33	T3	140 m²	5,530	774,180
34	T3	140 m²	5,397	755,584
35	T3	140 m²	5,642	789,929
36	T3	140 m²	5,781	809,370
T2 — 124m² · 15 Unidades
2	T2	124 m²	4,876	604,670
4	T2	124 m²	4,876	604,670
6	T2	124 m²	4,876	604,670
8	T2	124 m²	4,876	604,670
10	T2	124 m²	5,120	634,904
12	T2	124 m²	5,120	634,904
14	T2	124 m²	4,433	549,700
16	T2	124 m²	5,120	634,904
18	T2	124 m²	5,120	634,904
20	T2	124 m²	5,120	634,904
28	T2	124 m²	5,364	665,137
29	T2	124 m²	5,364	665,137
30	T2	124 m²	5,364	665,137
31	T2	124 m²	5,364	665,137
32	T2	124 m²	5,364	665,137
Total — 36 Unidades				25,057,242

Receita Total (VGV)

€ 25.057.241

(-) CAPEX Total

€ (14.746.402)

Lucro Bruto do Projeto

€ 10.310.839

Margem sobre VGV: 41,1% · ROI bruto sobre CAPEX: 69,9%

Pico de tesouraria

€ 4.723.506

Cenário-base, antes das escrituras

Montante-alvo

€ 5.000.000

Inclui reserva de € 276.494

Pré-vendas

€ 1.272.004

2 unidades contratadas no modelo

Financiamento bancário

€ 0

Ainda não contratado

Velocidade de vendas

Curva-base do modelo: duas unidades já contratadas e absorção indicativa das 34 unidades remanescentes ao longo de nove meses.

Pré-vendas2

Ritmo-base4/mês

ConclusãoOut 2027

Fev

Mar

Abr

Mai

Jun

Jul

Ago

Set

Out

Cenário	Ritmo	Prazo estimado	Conclusão
Conservador	2/mês	17 meses	Jun 2028
Moderado	3/mês	12 meses	Jan 2028
Cenário-base	4/mês	9 meses	Out 2027
Acelerado	5/mês	7 meses	Ago 2027
Acelerado +	6/mês	6 meses	Jul 2027

Sensibilidade de lucro bruto e ROI

Impacto combinado de variações no VGV e no CAPEX. Cada célula apresenta lucro bruto e ROI bruto sobre o CAPEX ajustado; o cenário-base está destacado.

CAPEX ↓ / VGV →

−10%

−5%

Base

+5%

+10%

€6,33MROI 39,0%

€7,58MROI 46,7%

€8,84MROI 54,5%

€10,09MROI 62,2%

€11,34MROI 69,9%

+5%

€7,07MROI 45,6%

€8,32MROI 53,7%

€9,57MROI 61,8%

€10,83MROI 69,9%

€12,08MROI 78,0%

Base

€7,81MROI 52,9%

€9,06MROI 61,4%

€10,31MROI 69,9%

€11,56MROI 78,4%

€12,82MROI 86,9%

−5%

€8,54MROI 61,0%

€9,80MROI 69,9%

€11,05MROI 78,9%

€12,30MROI 87,8%

€13,55MROI 96,8%

−10%

€9,28MROI 69,9%

€10,53MROI 79,4%

€11,79MROI 88,8%

€13,04MROI 98,2%

€14,29MROI 107,7%

Análise indicativa baseada no VGV de €25.057.241 e CAPEX de €14.746.402, antes de impostos sobre o resultado.

Zion Oasis.
36 Moradias

Galeria do projeto

Sumário Executivo